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從八仙塵爆事件看房東的有限責任    2015-08-20


八仙塵暴事件引起全民關注,但誰該為整起事件負責,至今仍爭論不休;八仙樂園由於是場地的租借方,因其財團背景被視為「最有能力賠償」的對象,因而成為媒體、家屬、官方緊咬不放的對象,八仙則是強調自己只是「房東」身分,該負擔的是「道義上的責任」。對於八仙事件引發的責任爭議,開始讓很多包租公思考,「房東」的責任到底有多大?難道房客造成的問題,都應該由房東全部買單?

其實並非每一種狀況,都該由房東或房客一肩扛起。關於房東要負多少責任,包租公律師蔡志雄指出,八仙是一個比較極端的例子,由於牽涉複雜,未來可能有其他的認定,因此不便評論,可是若是一般房東,責任就沒有那麼大,「不然誰敢當房東」。

多數事例責任歸屬明確 房東免驚

以失火或是一般的毀損為例,房東與房客之間應負擔的責任,在於過失程度的高低。根據民法第 434 條:「租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任」。另外,同法第 433 條也規定:「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任」。

換言之,若是房客的重大過失,例如在家中抽菸造成火災,萬一造成鄰居受傷、房屋燒毀等損失,就該由房客負擔。同理,如果是房東因為房子是頂樓加蓋、隔間套房等違建物,或是疏於管理,例如不更換電線造成走火等,這時萬一出事情,責任歸屬就得由房東負擔大部分。

如果是颱風等無預警天災造成房客的損失,到底要怎麼負責呢?在這個狀況中,房東不用擔負天災過後房客的物品賠償,只須負責修繕房屋,但若是房東一直未盡到修繕責任,又因為天災造成房客的財產損失,房東就得負擔賠償責任。

舉個例子來說,如果颱風前玻璃破損,房客通知房東,房東卻百般刁難不修繕,颱風來時造成房客的財物損失,甚至於水漫鄰居住處,造成鄰損,這種狀況就該讓房東負責。

房客惹出意外 房東如何求償?

蔡志雄表示,之前北市某男子向國有財產局承租房子,疑似在住處縱火自殺死亡,火勢波及鄰居房舍造成屋損,無端被波及的2戶鄰居向國有財產局求償數百萬元。法官審結認為,國有財產局身為房子的管理機關,房子已經出租,因承租人使用不慎造成火災,國有財產局沒有疏失的判決,就是一個責任歸屬十分明顯的判決。

因此,蔡志雄建議,當房東若要避免日後這種事情發生,除了慎選房客之外,應該提供與維護的設備,千萬別偷懶。

至於另一種比較極端的狀況,就是房客造成房東的損失,例如房客帶來的朋友抽菸造成大樓失火,或者是房客將房子轉租給另一名租客,該租客卻出了事,責任間要如何釐清呢?

蔡志雄指出,由於房東和房客之間具有契約關係,房客在契約中善盡的義務除了繳付租金,就是要對房子盡到「善良管理人」之責任,也就是說,當房客因為自己的疏失造成了房東損失,房東應該向房客求償,而房客被房東求償的部分,就得透過訴訟,來向造成損害的當事人尋求賠償。

用在二房東身上,根據民法第 444 條:「承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續」。因此,承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。

一審二約三公證 趨利避險治本之道

從法條來看,二房東與承租人簽訂的租賃契約,雖然二房東非「房屋所有人」,但只要當事人「互相就相關租賃條件表示意思一致者」,契約即為成立。所以,若承租人萬一發生問題,雖然契約中之相對人為二房東,房東可以選擇向二房東或是承租人進行求償。

聽起來當房東的風險不小,但也不是沒有治本之道。中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出,想要當個安心房東,第一步一定要先用心審核過濾房客,透過見面聊天了解個性,並且觀察一些細節,才能降低租到地雷房客的機會。

其次,在權益保障上,房東可以考慮把租金納入房租內再報稅,對於房客某些行為的約束,例如不能從事非法活動等,都應該規範在合約之中。

最後可以透過租約公證,讓租約具有強制執行力,一旦房客有欠租、租約到期不搬遷的問題,就可請法院直接執行,不需要走調解委員會或是曠日廢時的訴訟程序,能夠快速保障自己的權益。

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