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演算攻略!自住稅率【3案例】讓你售屋好安心    2015-09-23


【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一稅於2016年1月1日正式上路,房地市場人心惶惶,不過不用擔心,並非每一個人都會被房地合一稅制所規範到,只有符合下列情形之一者,才需依房地合一稅制被課稅。履保公司安新建經表示,新稅制主要遏止不正常的房地投資狀況,造成經濟失衡民怨沸騰。若本身為自住用戶,6年內以合乎條件的自住換屋等需求進行轉換房屋,基本上獲利在400萬以內都是免稅的!
 

房地合一稅制

 
壹、課稅範圍
取得房屋、土地時期:
一、你的房屋、土地係於2014年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內。
二、你的房屋、土地係於2016年1月1日以後取得。
 
房屋、土地包含範圍:
 
一、房屋、房屋與有地上權之房屋使用權
二、房屋及其座落基地
三、依法得核發使用執照之土地(含都市土地、非都市土地)
 
稅率:
 
持有1年以內課45%、持有1年至2年之間課35%、持有2年到10年內課20%、持有時間大於10年課15%。
 
只要符合上述的房屋、土地,都須依照房地合一新稅制,但是也不用害怕,假設你個人所居住的房地有符合下列自用住宅條件者,是可以減免房地交易所得稅的喔!
 

房地合一自住優惠

 
自用住宅條件
 
一、個人或配偶或未成年子女在該房地有辦理戶籍登記、持有並居住該房屋(必須有居住事實)連續滿6年(中間不能中斷)
 
二、你的房地在交易前6年內無下列情形:
①出租
②供營業使用
③供執行業務使用
 
三、個人及配偶及未成年子女在交易前6年內無適用到本項優惠減免規定
如果你的條件符合上述情形者,則可以適用以下的減免優惠:
(房地收入)-(成本)-(費用)-(土地漲價總數額)
1、獲利400萬元以內,免稅
2、超過400萬元部份採用10%稅率
 
重購退稅
一、賣房後再買更大的房子,可全額退稅
二、賣房後再買較小的房子,比例退稅
三、重購後五年不得改做其他用途或再行移轉
 

自住客賣屋獲利超過400萬,住滿6年稅制為10

 

自住客賣屋獲利超過400萬,住滿6年稅制為10

【案例教學1阿鑫夫妻2人無子女,在2016年以後買入一間小房,並設戶籍登記於裡面及持有且連續住滿超過6年,有一天阿鑫想要賣掉這間房屋,在賣掉房子的前6年內,該房子沒有出租、營業或供執行業務使用,阿鑫夫妻也沒有使用過減免優惠規定,經過精細核算後,阿鑫賣房所得在扣除成本、相關費用及土地漲價數額後之獲利為700萬元,請問阿鑫要繳多少房地交易所得稅?
 
安新建經協理林炳敏表示:因阿鑫夫婦總獲利700萬元,稅制算法為(700萬-400萬)×10%=300萬元×10%=30萬元,所以阿鑫要繳納的房地交易所得稅為30萬元。
 

自住連續住滿6年獲利低於400免稅

 

自住連續住滿6年獲利低於400免稅

【案例教學2阿火夫婦於2016年1月購入一間房地,實價登錄價為2000萬元,連續住了8年後全家要移民美國,故打算賣掉該房地,當中取得房地時的代書費、仲介費、契稅、印花稅、居住期間的改良費及出售房地時的仲介費、廣告費、搬運費核算共計為200萬元,土地漲價數額為600萬元,阿火最後出售該房地為3000萬元,請問阿火應繳多少房地交易所得稅?
 
安新建經協理林炳敏表示:因阿火獲利為3000萬-2000萬-200萬-600萬=所得200萬。因獲利所得低於400萬,因此此筆交易免稅。
 

小倆口變一家四口 換大屋全額退稅

 

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【案例教學3凱凱和芳芳交往多年,終於在結婚後2年買下第一間20坪房子,總價800萬,沒多久開始有了第一個小孩,原本20坪的空間開始變得擁擠,因公婆希望再添一個孫子,因此凱凱夫妻倆又努力拼出第2個小孩,原本稍嫌擁擠的房子,因為小孩的玩具與用品愈來愈無路可走,凱凱決定要以1600萬賣掉此房,賣房後2年內再買一間36坪總價2500元萬的房子。賣房獲利800萬元,相關成本與土地漲價數額共計為350萬元。
 
安新建經協理林炳敏表示:凱凱賣房獲利800萬-350萬=餘額450萬元,稅制算法為450萬元×10%=45萬元因而凱凱於交易時繳納45萬元房地交易所得稅,但因立即買了更大的房子總價2500萬元,因此可依照『重購退稅』辦理45萬元全額退稅。
 

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